Newbury Street Portfolio

Die zwei Newbury Street Aggregation Programme – beide JV-Unterfangen mit institutionellen Partnern – wurden geschaffen, um den Investoren eine einzigartige Gelegenheit zu bieten, die fragmentierten Eigentumsverhältnisse und unbeständige sowie oft suboptimale Verwaltung der 200 Objekte in der Newbury Street zu nutzen, die aus acht Einzelhandels-Blöcken besteht. Nach nur drei Jahren besaß Taurus einen Großteil der Straße;  dadurch konnten die unterschiedlichen Objekte zu einem institutionellen Investment Grade Finanzprodukt umgewandelt werden.

 

Die Newbury Street ist mit Abstand die beliebteste Einkaufsstraße Bostons und wird von vielen mit bekannten Einkaufsstraße in Amerika sowie dem Rodeo Drive in Los Angeles verglichen. Edelboutiquen wie Catier, Chanel, Armani und Burberry sind in der Newbury Street vertreten und befinden sich Tür an Tür mit kleineren Geschäften, stylischen Restaurant und Straßencafés.

Peter Merrigan, CEO von Taurus, sagte: “Wir haben eine Strategie verfolgt, in die einzige Haupteinkaufsstraße in Boston zu investieren. Taurus hat ein institutionelles Produkt geschaffen, indem eine beachtliche Zahl an Objekten zusammengeschlossen wurde, um den Größenvorteil und die Bildung einer Markenidentität zu nutzen. Für institutionelle Investoren wäre es nicht möglich, oder zumindest aufwendig, gewesen, die Objekte einzeln anzukaufen; jedoch herrschte großes Interesse am Ankauf des gesamten Portfolios. Eigentlich haben wir sogar ein Kerninvestmentprodukt geschaffen.“

   

Die Objekte unterliegen strenger regulatorischen Bestimmungen, um die Integrität des historischen Stadtteils Back Bay in Boston zu bewahren und zu schützen. Aufgrund der strengen Bestimmungen ist es verboten, bereits bestehende Gebäude abzureißen, um so Platz für Neuentwicklungen zu machen. Auch bauliche Änderungen an den o.g. Gebäuden sind nur begrenzt gestattet; jedoch war es Taurus möglich, eine bedeutende Anzahl Genehmigungen für  die Erweiterung von Grundflächen und Sanierungen der Immobilien zu erhalten, was bis jetzt beispiellos ist.

Das Gesamtportfolio bestand aus 28 Objekten, die über acht Blöcke verteilt waren und mehr als 10 Prozent der Gebäude in und um der Newbury Street ausmachten. Folglich hatte Taurus alleine den größten Anteil von Immobilien in diesem Stadtteil. Der Vorteil für Taurus war, dass die große Menge an Immobilien vor dem Verkauf positiv genutzt werden konnte, um es Taurus zu ermöglichen, den Einzelhandelsmarkt zu gestalten und Bedingungen zu schaffen, die für die Investoren mehr als zufriedenstellend sind. Zwei Beispiele für den Erfolg von Taurus sind die Standardisierung der Mietverträge und die Größenvorteile der Objekte sowie Mietermanagement.

 

Taurus hat für das Portfolio erfolgreich das Markenimage „The Newbury Line“ etabliert. Neben der Schaffung eines einheitlichen Erscheinungsbildes ermöglicht ein Markenimage den Händlern vor Ort, ihre Marketingstrategien besser und einheitlicher aufzuziehen. Taurus war es folglich möglich, eine Strategie für Einkaufszentren für eine ganze Einkaufsstraße anzuwenden. Diese einheitliche Herangehensweise unter dem Namen „Newbury Line“ führte zu einem Anstieg der Umsätze und zusätzlicher wirtschaftlicher Stabilität für die Mieter. Die Idee war Einzelhändler anzulocken, die eine begrenzte Zahl an Geschäften an auserwählten Standorten besitzen, da sie weniger anfällig auf Schwankungen der lokalen Märkte reagieren. Mit diesem Erfolgsrezept ist es daher nicht verwunderlich, dass sich das Newbury Portfolio fast „von selbst verkaufte“, so zumindest beschrieb Peter Merrigan den Verkauf. Taurus verkaufte das Newbury Street Portfolio an Jamestown Properties, einem deutschen Anbieter von US-Immobilienfonds.